De samenloopvrijstelling voor de overdrachtsbelasting en de btw blijft de gemoederen blijf bezighouden. Er is dan ook aanzienlijk voordeel te behalen bij btw-belaste levering. Zo ook in een recente zaak waar een grotendeels gesloopt pad met onderliggende grond werd geleverd terwijl er al nieuwbouwwerkzaamheden aan waren verricht. Overeengekomen was dat de verkoper verantwoordelijk was voor sloop van de oudbouw zou, maar dat sloop- en verbouwing (feitelijk nieuwbouw) in opdracht en voor rekening en risico van de koper zou plaatsvinden.
Bij de beoordeling van de vraag of er btw of overdrachtsbelasting moet worden betaald moet naast de gemaakte afspraken ook de omstandigheden en intenties voorafgaand aan de levering moeten worden meegewogen. Regel is dat wanneer sloop- en verbouwingswerkzaamheden vóór de levering zijn overeengekomen en geen bebouwing is overgebleven die de functie van gebouw kan hebben maar wel basis kan zijn voor een nieuw pand, er dan sprake is van een btw-belaste levering.
In de betreffende zaak was op het moment van levering de oudbouw vrijwel helemaal gesloopt. Alleen een deel van de oude voorgevel stond er nog, en was ook al fundering voor de nieuwbouw gestort. Volgens koper en verkoper moet de levering met btw belast worden, volgens de fiscus met overdrachtsbelasting.
Na procedures voor rechtbank en het hof werd de zaak aan de Hoge Raad voorgelegd. Die stelde dat ook de intentie van partijen moet worden meegewogen, voor zover die konden worden ondersteund met objectieve informatie. Het is niet van doorslaggevend belang of op een moment na de levering de al aangevangen werkzaamheden (storten van de fundering) een nieuw pand verrijst. In deze zaak bleek van belang de vraag voor wiens rekening sloop en vernieuwbouw is. Daar moet het hof zich opnieuw over buigen. De behandeling van deze terugverwijzing moet nog plaatsvinden.
Als het hof uiteindelijk vaststelt dat de sloopwerkzaamheden tot op het tijdstip van levering voor rekening van de verkoper waren, is aan de koper een bouwwerk geleverd dat alleen maar basis kan zijn voor een (nieuw) te bouwen pand. Daarover moet dan omzetbelasting worden berekend en betaald.
Het is niet ondenkbaar dat het hof uitkomt op overdrachtsbelasting omdat partijen in de aanvullende overeenkomst overeengekomen zijn dat koper de sloop betaalt. De uitspraak zal daarover helderheid geven.
Wilt u meer weten over herbouw of vernieuwbouw van een pand? Bel ons voor het maken van een afspraak.
